Studentati del PNRR: costano davvero troppo?
Lo Stato paga ai privati circa 20.000 euro a posto letto in cambio di un affitto ridotto del 15% per dodici anni. Si discute se le stanze siano “sopravvalutate”. La risposta non è sì o no: confrontato alla pari (con le bollette incluse, come nella tariffa PNRR), il prezzo del PNRR è in alcuni luoghi sotto il mercato, in altri sopra. Dipende dalla città e dai servizi.
In sintesi
I decreti del Ministero dell’Università (bando DM 481/2024) finanziano 560 studentati attivi per 37.148 posti letto. Si discute se, nonostante lo sconto del 15%, le stanze risultino “sopravvalutate”. Il confronto però non è alla pari: la tariffa del PNRR comprende bollette e servizi, una stanza di mercato no.
Mettendo le bollette anche sul prezzo di mercato, il divario medio della camera singola scende dal +57% al +23%; e pesando tutti i tipi di posto il posto medio del PNRR costa il 16% in meno del mercato. La “sopravvalutazione” non è la regola, ma un’eccezione che si concentra nei piccoli centri del Sud e negli studentati più ricchi di servizi. Il caso limite è Cassino. Per legge almeno il 30% dei posti di ogni studentato è riservato a studenti con borsa di studio, a tariffa regionale ben sotto il mercato: quindi i posti davvero venduti sopra mercato sono una minoranza, circa il 13% del totale (le sole camere singole di merito), anche se il 76% dei posti sta in residenze il cui prezzo di listino della singola supera il mercato. Sotto ogni grafico indichiamo quanti studentati, pesati per i posti, hanno la camera singola sopra il mercato (bollette incluse).
Cosa comprende la tariffa
La “Tariffa Media Ridotta” non è il prezzo di una stanza nuda. Per legge (allegato E e FAQ del bando) include cose che un affitto di mercato in genere non ha.
- IVA
- Bollette (luce, acqua, gas, riscaldamento, internet) come quota fissa
- Servizi: pulizie, spazi comuni, sale studio, a volte palestra, portineria, co-working
- Immobile nuovo o ristrutturato
- “Spese escluse”: bollette a parte
- Nessun servizio
- Solo la stanza
In entrambi i casi resta fuori il vitto/mensa.
Il confronto alla pari: quanto pesano le bollette
Aggiungendo le bollette al prezzo di mercato, il divario medio della singola scende dal +57% “nudo” a circa il +23%.
Divario medio della camera singola sul prezzo di mercato, al variare delle bollette stimate. Stima usata: 100 euro/mese.
Ogni tipo di posto, contro il mercato
Solo la camera singola di merito (il posto più caro) sta sopra il mercato. Doppia, diritto allo studio e media di tutti i posti stanno sotto.
Il peso dei servizi
A parità di città, il prezzo sale con i servizi. A destra la distribuzione (box plot): l’essenziale è quasi al mercato, il completo molto sopra.
Nuovo o riconvertito
Solo il 9% dei posti nasce da una nuova costruzione: l’89% è su immobili esistenti, a tariffa quasi identica (box plot a destra).
Per tipo di accesso: merito e borsa
Distribuzione della tariffa per la camera singola di merito, la doppia di merito e il posto del diritto allo studio (borsa).
Dipende dalla città
Distribuzione della tariffa della singola per città (box plot), con il prezzo di mercato + bollette sovrapposto (rombo). Dove il rombo è sotto la scatola, il PNRR costa più del mercato locale.
La mappa del divario
Ogni punto è una città: il colore dice quanto la tariffa del PNRR supera (rosso) o sta sotto (verde) il prezzo di mercato con le bollette. Con il menu in alto a sinistra si cambia tipo di posto: camera singola o camera doppia.
Ogni punto è una città confrontabile; la dimensione è proporzionale al numero di studentati. La doppia è confrontata col prezzo di mercato della stanza singola (il confronto più severo). Il diritto allo studio (osservato in poche città) e le distinzioni nuovo/esistente e per servizi restano ai punti precedenti, a livello nazionale.
Cosa c’è dentro la media: dove e con quali servizi
Incrocio tra area geografica e livello di servizi (divario % sul mercato, bollette incluse). Verde = sotto il mercato, rosso = sopra.
Come si calcola la tariffa, spiegata semplice
Molti pensano che la tariffa sia “il prezzo di mercato meno il 15%”. Non è così. Nasce da un punteggio, e il prezzo di mercato della zona (il dato OMI) è solo uno dei quattro ingredienti, e nemmeno il più pesante. I quattro passaggi:
- Si danno i voti a quattro cose. Ogni studentato riceve un punteggio su: valore immobiliare della zona (OMI), accessibilità (distanza da università e trasporti), superficie per studente, livello dei servizi. Pesano diversamente (vedi grafico): servizi e superficie 30 punti ciascuno, OMI e accessibilità solo 20.
- Si somma in un punteggio da 0 a 100.
- Il punteggio diventa un canone lungo una griglia fissa da 350 a 1.000 euro: più alto il punteggio, più alta la tariffa, mai sotto 350 né sopra 1.000.
- Si toglie il 15%: esce la Tariffa Media Ridotta, quella che paga lo studente di merito.
Due conseguenze. Uno: siccome il valore immobiliare pesa appena 20 su 100, dove gli affitti sono bassissimi (Cassino) la tariffa non riesce a scendere, e comunque non va mai sotto i 350 euro di base. Due: metà del punteggio dipende da servizi e superficie, ed è per questo che due studentati nella stessa città possono costare centinaia di euro di differenza.
Peso di ogni ingrediente sul punteggio (su 100).
- OMI Fascia B: 17,6 €/m² al mese
- Canone studentesco rilevato: 439 €/camera = 28,98 €/m² (camera standard 15,15 m²)
- Fattore di proporzionamento, compresso con un logaritmo: 1,21
- Valore immobiliare (un punteggio, non euro)
- + accessibilità, superficie, servizi → punteggio 0-100
- Griglia 350-1.000 €, meno 15% → tariffa 616 €
Il solo OMI grezzo (17,6 × 15,15) varrebbe ~267 €; la tariffa è 616. La differenza, ~350 €, è superficie e servizi. I passaggi 5-6 non sono pubblici (simulatore CDP).
Il caso Cassino
Cassino, 35.000 abitanti e un’università di poche migliaia di studenti (molti pendolari), ha ottenuto oltre 1.100 posti letto col PNRR: più di tutto il comune di Bologna (531 posti), una delle città con più fuori sede d’Italia. Eppure a Cassino una stanza sul mercato costa circa 250 euro, contro una tariffa media PNRR di 530: persino lo studentato più spartano costa più del mercato locale.
Come è potuto succedere. Il bando finanzia “a sportello”, cioè in ordine di arrivo, ogni progetto che supera un punteggio minimo, fino a esaurire i fondi. L’unico filtro territoriale è il “fabbisogno” di posti per provincia, ma funziona come un interruttore acceso/spento, non come un tetto: dice solo se nella provincia servono posti, non quanti al massimo. Alla provincia di Frosinone ne servivano 692; nessuna regola impedisce di superarli. Dove costruire e ristrutturare costa poco, e gli operatori locali si muovono in fretta, i posti si concentrano a prescindere da quanti studenti fuori sede ci siano davvero.
È il difetto di sistema più serio, e si lega al punto precedente: la formula non sa abbassare il prezzo dove gli affitti sono bassi, e il meccanismo manda i posti dove conviene costruire, non dove servono.
| Cassino | Bologna | |
|---|---|---|
| Posti letto PNRR | oltre 1.100 | 531 |
| Fabbisogno provincia | 692 (Frosinone) | – |
| Mercato stanza singola | ~250 € | 651 € |
| Tariffa media PNRR | 530 € | 630 € |
Chi realizza i posti
Il programma è attuato in larga parte da una galassia di piccole società mono-progetto: 74% dei posti da soggetti con un solo intervento (429 su 484), spesso SRL immobiliari ed edili locali. È lecito, ma è la stessa dinamica del superbonus: un incentivo generoso (contributo a fondo perduto per posto, agevolazione fiscale, tariffa minima 350 euro, nessun tetto per territorio) attira veicoli creati apposta che ristrutturano dove costa poco, con vincolo d’uso di soli 12 anni.
Il verdetto
Confrontate alla pari, in media le stanze del PNRR non sono sopravvalutate: il posto-tipo costa meno del mercato. Il problema vero è di sistema: una formula nazionale che non sa abbassare il prezzo dove gli affitti sono bassi, e un meccanismo che assegna i posti dove conviene costruire, non dove servono. Il caso limite è Cassino, che ha più posti letto del comune di Bologna.
Scarica i dati
Tutti i numeri di questa dashboard sono verificabili e scaricabili: il dataset con una riga per studentato (città, area, tipologia, fascia di servizi, tariffe e divario sul mercato) e i dati aggregati che alimentano i grafici.
Fonte: elaborazione su decreti di concessione DM 481/2024 (MUR), allegato E e FAQ del bando, banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, prezzi di mercato Immobiliare.it Insights 2025. Confronto a livello di singolo studentato (ognuno contro il prezzo della sua città), ponderato sui posti, 28 città. La tariffa PNRR include bollette e servizi; al prezzo di mercato sono aggiunte 100 euro di bollette per il confronto alla pari. “Sopra il mercato” = camera singola con tariffa superiore al prezzo di mercato più bollette.