IMU: il trasferimento implicito da non residenti ai comuni turistici

Cosa è incluso, cosa no

I dati BDAP-SIOPE rappresentano gli incassi tributari effettivi che ogni comune ha registrato sul codice IMU. Il perimetro nazionale tracciato è di 7.550 comuni su 7.904 totali (94,5%): mancano alcuni comuni, soprattutto piccolissimi, che non hanno trasmesso a SIOPE entro la chiusura. Il gettito complessivo rappresentato è di 15,2 miliardi di euro contro i circa 16,9 miliardi indicati dal MEF: la differenza si spiega con il perimetro non completo e con il fatto che alcune componenti (recupero evasione anni precedenti) sono parzialmente nei codici 002. Per il calcolo del gettito IMU al netto della perequazione sono integrati i dati OpenCivitas SOSE 2025 sul Fondo di Solidarietà Comunale (componente IMU standard, fondo storico, fondo perequativo per ogni ente).

Perché il pro capite

Il gettito IMU per comune in valore assoluto premia le grandi città (Roma e Milano valgono il 10% del totale nazionale). Il dato pro capite, ottenuto dividendo il gettito per i residenti ISTAT, racconta l'altro lato: la dimensione del prelievo IMU per ogni cittadino del comune. Nei comuni di villeggiatura il prelievo per residente è elevato perché il gettito viene da seconde case di non residenti. Dal 2014 (abolizione IMU sulla prima casa di residenza) l'imposta si applica prevalentemente su seconde case, immobili produttivi, commerciali, aree fabbricabili e abitazioni di lusso, con effetti redistributivi tra comuni che raramente entrano nel dibattito pubblico.

Quattro grandezze che definiscono il quadro: 15,2 miliardi di gettito tracciato nei 7.550 comuni con dato SIOPE 2024. 227 euro pro capite mediani, ma una distribuzione fortemente sbilanciata a destra: il 75% dei comuni resta sotto i 350 euro, il 5% supera i 700 euro, l'1% supera i 1.500 euro. La media è più alta della mediana (297 vs 227) proprio per il peso degli outlier turistici.

In valore assoluto vincono le grandi città. Roma 1.047 milioni, Milano 565, Torino 269, Genova 184, Firenze 179, Bologna 165, Venezia 124, Padova 98. Ma quando si guarda al prelievo per ogni residente, le grandi città scompaiono dalle prime posizioni e arrivano i piccoli comuni di villeggiatura: Lignano Sabbiadoro 3.398 €/cap, Cortina 2.992, Castiglione della Pescaia 2.444, Alassio 2.244, Forte dei Marmi 2.227. La Liguria è quella con la concentrazione più alta di comuni in classifica (sette nei primi venti).

Confronto dei venti capoluoghi di regione per IMU pro capite. Le città del Centro-Nord turistico (Venezia 496, Firenze 495, Bologna 423, Trieste 345) stanno largamente sopra la media nazionale, mentre Napoli, Palermo, Catanzaro, Potenza, Cagliari sono molto sotto. Roma a 380 e Milano a 412 sono in posizione intermedia, ma in valore assoluto contribuiscono al 10% del totale nazionale. La geografia del prelievo IMU ricalca la geografia della rendita immobiliare: dove gli immobili valgono di più (e dove ci sono più non residenti proprietari) il gettito è più alto.

Sulla stessa scala alcuni comuni-simbolo: Courmayeur, Portofino, Cortina, Forte dei Marmi accanto a Milano, Roma, Napoli e alla mediana nazionale. Il rapporto tra il prelievo IMU pro capite di Courmayeur e quello mediano italiano è 19,6 a 1. Tra Portofino e Napoli (un po' meno di 100 €/cap) il rapporto sale a 50 a 1. In altre parole, ogni residente di Portofino ha a disposizione, per servizi finanziati dall'IMU, cinquanta volte le risorse IMU pro capite di un residente napoletano. Senza che un solo euro di tassa nazionale sia stato spostato dal Sud al Nord.

Ogni punto è un comune. Sull'asse orizzontale la popolazione in scala logaritmica, sull'asse verticale l'IMU pro capite sempre in scala logaritmica. La nuvola principale, tra 500 e 50.000 abitanti, sta tra 100 e 400 euro pro capite. Sopra quella nuvola, in alto a sinistra, c'è la coda lunga dei comuni piccoli ad alta vocazione turistica con prelievi pro capite superiori a 1.000 euro (Courmayeur, Portofino, Lignano, Cortina, Forte dei Marmi). Le grandi città stanno a destra: Milano e Roma poco sopra la mediana, Napoli sotto. La forma del grafico è la firma del problema: dimensione e capacità di prelievo non vanno insieme, la ricchezza fiscale IMU si concentra nei piccoli comuni turistici, non nelle metropoli.

Aggregato a livello provinciale, il gettito IMU pro capite disegna una mappa molto chiara: la Liguria di ponente (Savona 752, Imperia 510 €/cap), la Valle d'Aosta (637), Grosseto (434) e Trento (434) svettano come le aree dove la presenza di seconde case costiere e di montagna genera gettito sproporzionato rispetto alla popolazione residente. L'Emilia e la Toscana si attestano su valori elevati. Il Mezzogiorno continentale e la Sicilia appaiono sotto la media nazionale, nonostante la presenza di importanti mercati turistici (Sardegna esclusa: 351 €/cap per la forte incidenza di seconde case in Gallura). La mappa visualizza il fenomeno in modo più netto della tabella: il gradiente Nord-tirrenico-alpino vs Sud-continentale è visibile a colpo d'occhio.

Gettito IMU come quota del reddito locale

Il PIL pro capite non esiste come dato comunale ufficiale (ISTAT lo pubblica per regione e provincia). Un proxy utilizzabile è il reddito imponibile IRPEF medio dei residenti, aggregato per provincia, come indicatore della ricchezza locale prodotta dai residenti. Il rapporto tra gettito IMU pro capite e reddito pro capite dei residenti per provincia mostra dove l'IMU pesa di più rispetto alla ricchezza effettiva dei residenti. Savona registra un 4,06% (IMU €752/cap, reddito €18.505/cap), Imperia 3,35%, Valle d'Aosta 3,13%, Grosseto 2,57%: tutti territori dove il gettito IMU è finanziato in larga parte da proprietari non residenti, quindi l'IMU pro capite appare anomala rispetto al reddito dichiarato dai residenti. Milano e Roma, al contrario, restano intorno all'1,5%: i loro residenti producono molto più reddito ed è quello che conta per il bilancio locale.

Un esperimento focalizzato sui comuni dove il prelievo IMU sopra la mediana è evidentemente generato da seconde case di non residenti. Definizione operativa: IMU pro capite superiore al doppio della mediana nazionale (oltre 454 €/cap) e popolazione sotto i 50.000 abitanti, per escludere le grandi città. Il perimetro comprende 918 comuni, con 2,48 milioni di abitanti complessivi. Se il gettito di ciascuno fosse pari alla mediana nazionale (227 €/cap) moltiplicata per la sua popolazione, quanto gettito "eccedente" resta effettivamente in mano a questi comuni?

La base imponibile IMU è oggi la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per coefficienti di legge (160 per le abitazioni ordinarie). La rendita catastale italiana è ferma in larga parte al 1988-1989 con aggiornamenti puntuali parziali. Il rapporto tra valore di mercato e base catastale è in media nazionale stimato 1,5–2,5 volte, con punte 4–5x nei comuni costieri di pregio (Tortuga 2021, Banca d'Italia rapporti immobiliare). Cosa succederebbe al gettito IMU se la base imponibile fosse allineata al valore di mercato a parità di aliquote? E quanto IRPEF si potrebbe ridurre tenendo costante la pressione fiscale totale?

Stima top-down nazionale, basata su gettito IMU 2024 ~16,9 mld (MEF) e ipotesi di disallineamento medio. L'esercizio è teorico (non considera elasticità domanda immobiliare, evasione, eccezioni di legge). Per il dettaglio per comune sono integrate le quotazioni OMI 2018-S2 dell'Agenzia delle Entrate (rese aperte dal repository ondata su GitHub, non disponibili come API ufficiale dell'Agenzia ma scaricabili come CSV).

Un effetto secondario del federalismo fiscale comunale, spesso sottovalutato, riguarda i bandi: oggi i comuni italiani devono dimostrare di avere capacità di cofinanziamento per accedere a fondi europei (Fesr, Fse+, PNRR), regionali e nazionali. La burocrazia per dimostrare equilibrio di bilancio, capacità di spesa e copertura del cofinanziamento assorbe tempo, consulenti e personale, soprattutto per i comuni piccoli. Un'IMU riallineata al valore di mercato darebbe ai comuni risorse proprie più solide e prevedibili, riducendo la dipendenza da trasferimenti condizionati e quindi il costo amministrativo per ogni euro di investimento attratto. È un canale spesso ignorato nel dibattito sulla riforma del catasto: meno tempo passato a redigere documentazione finanziaria per partecipare a bandi, più tempo per progettare i servizi che quei bandi finanziano.

Nel dicembre 2021 il think tank Tortuga ha pubblicato Catasto: a chi conviene che resti com’è. La tesi è che la rendita catastale sottostima sistematicamente il valore di mercato degli immobili, e che lo scostamento è più marcato proprio nelle zone più ricche: aree costiere di Sardegna, Toscana, Liguria e grandi città del Nord. Il loro scatter Fig. 2 mostra una correlazione positiva (ρ = 0,455) tra scostamento mercato-catasto e reddito imponibile pro capite al 2018. Implicazione: l'IMU, che ha per base imponibile la rendita catastale rivalutata, è regressiva territorialmente. Chi ha case che valgono di più paga proporzionalmente meno rispetto al valore vero.

Un esercizio analogo con dati più recenti, sostituendo però la variabile osservata: IMU 2024 dai flussi SIOPE e reddito imponibile medio per contribuente 2024 (MEF dichiarazioni Redditi 2024, anno imposta 2023). La correlazione trovata è più bassa (Pearson 0,195, Spearman 0,304, log-log Pearson 0,311). Importante chiarire la differenza: Tortuga misura la correlazione tra gap catasto-mercato (variabile latente) e reddito; questa analisi misura gettito IMU effettivo, che è il gap moltiplicato per l'aliquota deliberata e poi pagato dai proprietari, residenti o no. Sono costrutti diversi: l'esercizio non replica Tortuga, ma è coerente con la sua direzione: dove c'è più reddito (e quindi tipicamente più valore immobiliare di mercato non catturato dal catasto) il gettito IMU pro capite tende a essere più alto. La misura dell'iniquità emerge dal rapporto tra gettito IMU e reddito imponibile dei residenti: nei comuni turistici alpini e marini questo rapporto supera il 15%, contro l'1-2% della maggioranza dei comuni italiani.

Il prelievo IMU si compone di base imponibile (rendita catastale rivalutata) e aliquota deliberata dal singolo comune. L'aliquota standard di legge è 0,86%, il massimo standard è 1,06%, con una maggiorazione fino a 1,14% per i comuni che la avevano già attivata prima del 2020. Le delibere IMU 2026 mostrano che il 75,1% dei comuni italiani applica oggi il massimo 1,06% (o oltre) sulla categoria "altri fabbricati" (seconde case e residenziali non principali). La distribuzione regionale racconta che i comuni del Centro-Nord (Umbria 80%, Emilia-Romagna 75%, Liguria 75%, Marche 75%, Toscana 75%) sono quasi tutti al massimo, mentre nelle regioni meridionali la quota di comuni che usa lo spazio fiscale al massimo è leggermente più bassa.

I comuni italiani hanno due leve fiscali su cui possono agire direttamente: l'IMU (che pesa sui proprietari, spesso non residenti nel caso di seconde case) e l'addizionale comunale IRPEF (che pesa sui redditi da lavoro e pensione dei residenti). Confrontando i due gettiti nei comuni turistici emerge un pattern preciso, non graduale ma binario: dove l'IMU pro capite supera il doppio della mediana nazionale di €229 (quindi dove le seconde case abbondano), una parte consistente dei sindaci sceglie semplicemente di non applicare l'addizionale comunale IRPEF. Non la tengono bassa, la tengono a zero.

I numeri del sotto-insieme: 895 comuni classificabili come turistici (IMU/cap sopra 2× mediana e popolazione sotto 50.000), di cui 299 (33%) con addizionale IRPEF pari a zero. Vi risiedono circa 532.000 italiani, che non pagano nulla di addizionale comunale pur ricevendo servizi pubblici locali. Il bilancio di questi comuni è finanziato dall'IMU versata in larga parte da proprietari di seconde case non residenti, che non votano in quel comune. Il gettito IMU 2024 nei soli 299 comuni zero-addizionale ammonta a €518 milioni: è la misura lorda del trasferimento implicito che va dai proprietari non residenti ai residenti. Nei rimanenti comuni italiani l'addizionale comunale IRPEF esiste e segue logiche indipendenti dal peso dell'IMU sul bilancio: dove la base imponibile delle seconde case è marginale o assente, la sostituzione non ha semplicemente materia di cui essere fatta.